新年度を控え、新生活の準備を進める人が増える時期です。引っ越しをする人のほか、今住んでいる物件の契約更新を行う人も多いと思いますが、昨今の物価高騰の波は家賃にも影響を及ぼしているようで、SNSなどでは「更新の案内やっと来たと思ったら、家賃が値上げされてた」「今の物件住んで長いけど、とうとう家賃アップのお知らせが来てしまった…」「家賃値上げを打診された。どうしよう…」など、家賃改定の連絡に戸惑う声が多数聞かれます。中には「家賃を値上げする理由って何なの」「値上げを拒否してもいいの？」といった疑問の声も。

　実際のところ、貸主が「家賃の値上げ」を通告する理由は何なのか、また家賃値上げの通告に対して、借主が拒否することは可能なのか……家賃に関するさまざまな疑問について、不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士の竹内英二さんに教えていただきました。

決め手となるのは「相場」

Q.そもそも、マンションやアパートなどの貸主は「月々の家賃」をどのように決定していることが多いのでしょうか。

竹内さん「家賃は、貸主と借主の合意によって決まることが原則です。通常、貸主は家賃の相場を勘案して募集家賃を設定し、入居者を集めます。借主も相場を勘案した上で、適正な家賃の物件に入居を決めることが通常です。

貸主も借主も相場を勘案して合意するプロセスが一般的であることから、家賃の決め手となる主たる根拠は『相場』であるといえます」

Q.貸主が「家賃の値上げ」を決定したり、借主に打診したりする理由として、どのようなことが考えられますか。

竹内さん「借地借家法では、貸主と借主の双方に賃料の増減額請求権が認められています。貸主は、家賃が相場よりも低いときには賃料増額を請求でき、借主は、家賃が相場よりも高いときに賃料減額を請求することが可能です。そのため、現行賃料が相場よりも低ければ、貸主は借主に対して合法的に家賃の値上げを請求できます。

値上げのタイミングは更新時とは限らず、家賃が相場より低ければいつでも打診できることになっています。ただし、更新は話を切り出すいいタイミングであるため、一般的には更新時に値上げが要求されることが多いです」

Q.家賃の値上げを打診された借主は、納得ができない金額であればそれを拒否してもよいのでしょうか。それとも、拒否はできないのでしょうか。

竹内さん「家賃はあくまでも貸主と借主との合意で決まるため、値上げに納得できなければ拒否しても構いません。家賃の値上げを拒否したとしても、貸主はそのことを理由に借主に対して更新拒絶をできないことになっています。

ただし、値上げに納得ができなくても、今までの家賃はきちんと払い続けることが必要です。家賃の支払いを一定期間拒むと、債務不履行（約束を破ること）を生じさせたものとして退去させられる可能性があります。

仮に、貸主が現行賃料の受け取りを拒んだ場合、法務局に家賃を供託し続ければ、家賃を払っているものとみなされます」

Q.ちなみに、家賃が値上がりしやすい「物件の特徴」などはありますか。

竹内さん「ここ数年はファミリータイプの物件が、家賃が値上がりしやすい物件となっています。ファミリータイプは分譲マンションの価格が高くなっており、購入を見送って賃貸を選択する人が増えていることから、賃貸需要が強まり、家賃が上がり始めています。

ワンルームに関しても、立地条件のよい物件はもともと賃貸需要が強いことから、家賃が上がりやすいです。

家賃は価格に遅れて上がる傾向がありますが、不動産価格は上昇し始めてから既に10年以上がたちました。近年は価格に遅れて、家賃もようやく上がり始めたという社会情勢となっています」